アベノミクスによって株価および地価は上昇し、それにともない、マンションの値上がりも顕著となってきた。その結果、マンションの家賃収入で資産作りを目指すマンション投資も、従来のやり方では失敗するケースが増えているという。では、今、成功するための条件は何か？ マンション投資のコンサルティングを手がけるサークフルエステートの古川國博氏に聞いた。
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マンション投資にはいくつかのリスクが存在しますが、もっとも考慮しなければならないのは、空室および家賃下落のリスクです。特に空室が発生すると、家賃収入が途絶えることとなり、住宅ローンを支払っていれば、毎月赤字に転じます。また、家賃が下落し、毎月のローン支払い額を家賃が下回ってしまうと、長期的に収支が赤字になることを覚悟しなければなりません。
こうした空室および家賃下落のリスクを回避する手段は単純です。人口が増えている地域の立地条件が良い物件を購入することです。具体的には、東京都心部の物件になるでしょう。
東京都の人口は1996年より19年連続の流入超過。この間、人口が増え続け、直近のデータでは1337万人に達しています。つまり、日本の総人口の10分の1が東京都に住んでおり、しかも、これからも増え続けることが予想されています。
その一方、三大都市圏の残る二つ、大阪圏（大阪・兵庫・京都・奈良）と名古屋圏（愛知・岐阜・三重）は2年連続の転出超過と、人口が減少しています。大都市圏の間でも格差が目立ってきました。アベノミクスによる景気回復の恩恵は地方には及びにくく、こうした傾向は長期的に続くと考えられます。
さらに、東京都心部の中でも、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区といった都心区を始め、中野区、杉並区などの城西地区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区などの城南地区の物件であれば、つねに十分な賃貸需要が存在するので、空室リスクを回避できる可能性がかなり高くなります。
そして、次に大事なのは、単身者向けの物件を探すこと。その理由は、東京に転入してくるのは、進学や就職を目的とした若年層が圧倒的に多いからです。この20歳前後から20代後半までの単身者向けのワンルームマンションであれば、格段に入居者の確保がしやすくなります。
マンション投資で最も重要な点は、空室にならず、資産価格が下がらない物件を選ぶことに尽きます。その物件が“都心部のワンルーム”なのです。
※マネーポスト2015年春号
