*13:06JST コロンビア・ワークス Research Memo（6）：2025年12月期は、営業利益4,729百万円と大幅増益を予想
■今後の見通し、成長戦略・トピック、株主還元策
コロンビア・ワークス＜146A＞の2025年12月期の連結業績は、売上高が前期比88.8%増の39,618百万円、営業利益が同21.5%増の4,729百万円、経常利益が同19.4%増の4,203百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同22.9%増の2,750百万円と、20%を超える営業増益を予想する。
同社グループが属する不動産業界においては、建設資材価格の高騰、金利の上昇といった影響が見られるものの、それに伴う賃料の上昇により、国内不動産の需要は引き続き安定的に推移すると考えられる。同社グループでは、引き続きエリア特性に合わせたQOL向上に貢献するサービスを付加したレジデンス開発、既存建物にサービスを付加したリノベーション型の物件開発、インバウンド需要の増加を見据えたホテル開発の推進、及びM&Aによる事業の多角化や事業拡大にも継続的に取り組む計画である。
売上高が前期比88.8%増と大幅に増加するのは、売却件数増とともに、1件あたりの売上が増加する想定するためである。売却件数は22件（前期は16件）、1件あたりの売上は1,801百万円を見込む。四半期ごとの推移では、第4四半期に売上を集中する計画である（大型物件である南麻布案件を含む6件を予定）。開発種別では、マクロ環境の変化や目標とする利益規模の拡大、リスクヘッジの観点などからバリューアップ型（12件予定）やファンド型（2件）などの資産効率の高いタイプにシフトする。それに伴い、売上総利益率で18.4%（前期は27.0%）、営業利益率で11.9%（前期は18.6%）と収益率は低下する。一方で、営業利益額の成長率は21.5%と公約どおりの利益成長を狙う。販管費は、M&A費用や人件費増、システム投資などにより前期比43.0%増と増加する計画である。弊社では、同社の計画が全て仕入れ完了済みのものであり計画の信頼性が高いこと、期初のM&Aによる影響がまだ含まれていないことなどがから、業績の上振れも期待できると考えている。
1. 中期的な経営方針
同社では、2023年12月期の実績を踏まえて、3ヶ年（2024年12月期〜2026年12月期）の中期的な経営方針を策定した。達成目標としては、営業利益ベースで年率20%成長、同社の総資産にコロンビア・アセットマネジメントの受託資産を加えた資産規模ベースで2026年12月期に1,000億円超を目指す。また、経済状況を鑑みながら海外不動産展開も視野に入れる。戦略としては、1) 1件当たり投資規模拡大、2) M&Aによる規模拡大である。1件当たり投資規模拡大に関しては、2024年12月期に大型案件である南麻布案件に着手した経緯がある。また、M&Aによる規模拡大に関しては、サンクス沖縄（後述）の子会社化（2025年2月）を皮切りに積極化する考えだ。戦略を実行するための構成要素としては、優秀な人材と投資資金が重要となる。アクションプランとしては、独自のノウハウを駆使して、採用と育成および効率的な資金調達を実行する。
2. M&A：沖縄地盤のデベロッパーを100%子会社化
同社は、2025年2月に、ACSホールディングス(株)（所在地：沖縄県那覇市、代表取締役 神田 哲良、以下ACS社）の株式を取得し、子会社化した。また、ACS社は、サンクス沖縄（所在地：沖縄県那覇市、代表取締役 神田 哲良）を完全子会社として有する持株会社であり、ACS社の子会社化に伴い、サンクス沖縄を子会社化（孫会社）した。サンクス沖縄は、自社マンションブランド「アレイール」、新築戸建ブランド「オリハナシリーズ」の開発・分譲を中心に、外国人向け賃貸アパートの開発・運営、不動産仲介など幅広く事業を展開する不動産デベロッパーである。2009年の創業以来15年の社歴を有し、長年にわたって培った仕入・企画・販売ノウハウに加え、地場の設計業者、施工業者や各種協力会社との強固な関係性を構築している。沖縄県は同社のターゲットエリアの一つであり、ホテル開発や運営を手掛ける機会もあることから、同社の事業規模の拡大に寄与するものと判断し、完全子会社化された。サンクス沖縄との事業シナジーとしては、サンクス沖縄の現地ノウハウを活かした物件仕入、同社の企画・設計ノウハウを活用した付加価値の高い物件開発、サンクス沖縄の地場業者との強固な関係性を基盤とした確実な施工体制などが期待される。
3. 仕入の進捗、コロンビア・アセットマネジメント（CAM）の始動
資産規模1,000億円（2026年12月期）に向けては仕入の規模拡大が順調に進捗している。新規投資額（売却による減少を含まない投資案件の仕入純額）では、2023年12月期実績で164億円、2024年12月期実績で337億円と順調に伸びてきており、2025年12月期には580億円を予定している。販売用不動産（仕掛含む）も2023年12月期末で179億円、2024年12月期末で353億円と右肩上がりである。資金調達がカギとなるが、2024年12月期以降は、案件利益に加えて子会社のストック収入の増加およびエクイティ調達により自社資金を増やし、銀行借入によるレバレッジを拡大する計画である。2023年4月に設立されたコロンビア・アセットマネジメント（CAM）では、不動産投資顧問業および投資助言業の許認可取得を完了したため、2025年12月期から本格的に稼働する。受託資産金額に応じたアセットマネジメント手数料を得る事業モデルとなり、コロンビア・ワークスおよび他社の開発した不動産のアセットマネジメントを受託することで、加速度的にAUMを成長させることが可能となる。
同社では、株主に対する利益還元を経営の重要事項の一つと認識している。配当については、事業環境の変化や将来の事業展開に備えて財務基盤の充実を図りつつ、配当性向は15%～20%を目標として、今後の収益状況の見通しなどを総合的に勘案して決定する。過去の配当実績では2022年12月期が69.60円、2023年12月期が91.00円と利益成長とともに増配してきた。2024年12月期は115円（前期比24円増配）、配当性向17.8%と大幅な増配となった。2025年12月期の配当予想は138円（前期比23円増配）、配当性向17.4%としている。20%を超える利益成長に伴う早い増配ペースが魅力である。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
＜HN＞
