日本がデフレを脱却し、いずれインフレがやってくるとすれば、現金で持っている資産の目減りは避けられない。自分の資産を守るには資産運用が不可欠だが、長期で安定した利益が得られる投資先として、投資用マンションが再び注目されている。
都市部における賃貸マンションのニーズはどうか。日本は少子高齢化によって、人口の減少が予測されている。人口が減れば、賃貸マンションのニーズも減少するという心配がある。
しかし、投資用マンションに限って言えば、それは当てはまらない。確かにファミリー世帯は減少傾向にあるが、逆に単身世帯は増加を続けている。
東京都の調査によると、1995年に約188万世帯だった単身世帯は、2010年には約292万世帯まで増加している。さらに2020年には、316万世帯まで増加する見込みだ。投資用マンションは単身者をターゲットにしたものがほとんど。それを考えれば、今後もニーズが高まっていくことが予測できる。
とはいえ、どんな投資用マンションでもよいわけではない。立地や建物の質などによって、入居率は変わってくる。また、投資期間は30年、40 年と長期に渡るため、長く付き合える業者選びが重要だ。
では、業者の見極めはどうすればいいのか。ひとつの目安は、自ら分譲をしている業者を選ぶことだ。投資用マンションを販売する業者は数多くあるが、ほとんどは他社の分譲した物件の販売のみを行っている業者だ。そのような業者は売ることだけが仕事であるため、購入後に物件に問題があったとしても責任を問えない。その点、分譲業者であれば物件自体にも責任があるし、そもそも強引な販売はしにくくなる。
入居率もチェックしたい。購入しても入居者がいなければ収入は得られない。過去にその業者が分譲したマンションがどの程度の入居率になっているのかを確認すれば、物件の人気やサポート体制がある程度判断できる。ホームページで公開していない場合は、フリーダイヤルに電話して質問するといい。直接電話で話すことによって、投資後の対応もある程度判断できるものだ。
経営の安定性も重要だ。途中で分譲会社が倒産したとしても購入した投資用マンションには影響がないが、管理・運営などは分譲会社の関連会社が行っていることが多いので、管理会社も共倒れする可能性が高い。そうなれば、管理会社の変更など面倒なことになる。
経営状態をチェックするのは容易ではないが、バブルやリーマンショックを乗り切ってきた会社であれば一定の信頼はできるだろう。実際にバブル後やリーマンショック後に破たんした会社も多い。これらの危機を乗り越えて、マンションの供給を継続している業者であれば、比較的堅実な経営をしている可能性が高い。
東京オリンピックを控えて都心部の地価は上昇傾向にある。いずれ投資用マンションの価格にも跳ね返ってくるだろう。現在は、地価が上がる前に仕入れた土地を利用して建築した投資用マンションが販売れされているので、価格は比較的抑えられているといえる。そういう意味では投資用マンションの購入はラストチャンスかもしれない。
※マネーポスト2014年夏号
