“コロナ禍”によって人々のライフスタイルが変化した今、さまざまな業界が大きな影響を被っている。外食や観光業はもとより、不動産業界もこれまでのビジネスモデルが通用しにくくなりつつある。そんな中、不動産投資の新しい領域を切り開いた企業がある。ジャスダックに上場しているアジアゲートホールディングスだ。
ワンルームマンションも不調！？ 環境が激変する不動産業界
不動産業界において、新型コロナ感染症拡大で打撃を受けた物件といえば、まずはホテルや商業施設だろう。特に外国人観光客への依存が強かったところは、感染拡大が収まるまでは事業の継続さえ危ぶまれる状況といえる。オフィスビルへの影響も大きい。従業員の自宅でのリモートワークを導入する企業が増え、都心部以外のオフィス需要はすでに減少に転じている。
一方、注目度が上がっているのが物流施設だ。コロナ禍によるネット通販や宅配の拡大によって、新規物件への投資も増加している。また、戸建てを含めた住宅も底堅い。リモートワークの増加によって、仕事をする場所として住宅を見直す動きが出ているからだ。
こうした不動産業界を取り巻く環境の変化は、不動産投資をおこなう個人にも及んでいる。これまで不況期でも”鉄板”とされてきた、東京都23区内の20平方メートル前後の小規模ワンルームマンションの需要動向にも変調が見られる。原因は、小規模ワンルームマンションの需要を支えてきた地方からの転入者が伸び悩んでいること。東京都の人口推計によると、今年6月は、1956年の調査開始以来6月としては初めて前月比で人口が減少したという。8月も8年ぶりに前月比で人口が減少している。東京一極集中は曲がり角に来ている可能性が高い。
「空き家問題」を不動産ビジネスで解決する
このように、企業、個人を問わず不動産投資が激変期を迎えている中、まったく新しい不動産ビジネスに取り組んでいる企業がある。アジアゲートホールディングスだ。同社は、これまで住宅や商業施設に対する投資や、ゴルフ場を中心とするリゾートの運営などを手がけてきたが、今年7月から、社会的な課題となっている「空き家問題」をビジネスによって解決することを目指している。しかも、個人が投資家としてこのビジネスに参加できるという。いったいどんなビジネスモデルなのか？ 代表取締役社長の松沢淳氏に聞いた。
――まず、アジアゲートホールディングスの事業内容を教えてください。
「現在の主要な事業は2つです。1つめは、ゴルフ場を中心としたリゾートの開発および運営で、現在、全国4か所にゴルフ場を保有しています。さらに、隣接する宿泊施設の運営もおこなっています。2つめは、住宅や商業施設といった収益不動産への投資です。取得した物件には積極的に改修などをすることで、不動産の価値を最大限に高めていきます」（松沢淳氏。以下同）
――ゴルフ場の運営では、ユニークなサービスを検討しているそうですね。
「稼働率が落ちる冬場には、地域に住む地元の方々に浴場を利用してもらったり、展示場として活用してもらうことを検討しています。また、最近流行っている『グランピング』の検討も始めました。グランピングとは、グラマラス（魅力的な）とキャンピングを組み合わせた言葉で、テントやキャンプ道具を自分で用意しなくてもキャンプを楽しむことができ、しかも、ホテル並みの快適なサービスも受けられるという、新しいアウトドア体験です。ゴルフ場にはうってつけのレジャーといえます。こうした取り組みで、ゴルフ場自体をその地域で活用される場所に変えていこうと考えています。」
「空き家問題」の深刻度と解決の難しさ
――今年7月からスタートした新規事業は、3つめの柱となる事業というわけですね。
「はい。事業のジャンルでいうと不動産コンサルティングということになるのですが、実際にコンサルティングをするのは”空き家”への投資です。日本は、少子高齢化による人口減少で、全国的に空き家が急増しています。総務省の『住宅・土地統計調査』によれば、2018年10月時点で全国の空き家数は846万戸、過去10年で約90万戸増えたということです。しかも、民間の調査機関によると、2033年には約1955万戸まで増加すると予測されています。このように深刻な社会問題となっている全国の空き家を、不動産投資の対象とすることで解決することを目指しているのです」
――空き家を投資対象とするというのは、今まで聞いたことがありません。
「それには明確な理由があります。空き家の中には、再建築不可の物件であったり、共有持分／共有不動産など、投資対象としては流通しづらい物件となっているケースが空き家全体の3割近くを占めているからです。しかし、専門的な知識があれば、そうした物件の課題を解消し、投資対象にすることができるのです。シンプルに言うと、個人投資家の方々が空き家に投資できるようにお手伝いをする、というのが私たちのコンサルティングであり、役目です」
専門知識とテクノロジーの融合でソリューションを提示
――7月から開始したということですが、すでに実績はあるのですか？
「当社としては7月から始めた事業なのですが、それは、以前から同事業を手がけているNSアセットマネジメントがグループ会社になったからです。NSアセットマネジメントは、すでに数多くの実績があり、多数の顧客を抱えています。NSアセットマネジメントの強みの1つに、『Re:Camp Gate』というサービスがあります。これは、1万名以上の不動産投資家の顧客データベースを基に開発された、クラウド型シュミレーションツールです。不動産の購入・運営・売却の際に必要となる数値を算出できるというもので、ネット上のクラウドで提供されるため、不動産投資の初心者でもスマホで簡単に利用できます」
――ここ数年、金融とITが融合した「FinTech（フィンテック）」が金融業界を席巻してきましたが、その波がようやく不動産業界にも押し寄せてきた感じですね。
「再建築不可の物件というのは、不動産市場ではファイナンスが付きづらく投資対象としては人気がなく、物件価格は割安に放置されています。しかし、そうした物件でも類似物件のデータや自治体の緩和措置などを確認することで、平均的な不動産投資の利回りをはるかに上回る収益を追求できる物件になるのです。社会的な問題の解決にもなり、かつ、個人の不動産投資に常識を打ち破る収益をもたらす――ITによる物件価値の可視化によって、不動産業界のNew Normalを作り出す可能性はあると思います」
次回記事では、具体的な投資の方法について、実際のコンサルティングの中身や成功事例なども併せて、紹介していく。
