これからの住まい選びのポイントは？
国内の地価の動向が調整局面を迎えている。直接的な原因は、もちろん新型コロナウイルスの感染拡大による景気後退だ。現状のコロナ禍の終息がなかなか見通せない中、これからの地価、そして、住宅価格はどうなっていくのか？ マイホームの取得を考えている人にとっても大いに関心があるだろうこのテーマについて、さまざまな角度から検討し、今後の住まい選びについて考察してみたい。
コロナ禍によって変化した不動産市場
国土交通省が発表した2020年の基準地価（7月1日時点）によると、全国ベースの基準地価の上昇率は、前年比－0.6％と3年ぶりに下落した。特にコロナの影響が強かった商業地は5年ぶりの下落に転じ、住宅地は下落幅を拡大させた。ただし、都内をみると、住宅地は＋0.2％（前年比－2.3％）、商業地は＋1.3％（前年比－5.5％）。都内の地価は、上昇率がプラスを維持したことで底堅いと見る向きと、上昇率が大きく縮小したことで本格的な調整局面に入ったという見方が拮抗している。
こうした地価の動向は、当然、不動産市場にも及んでいる。大手不動産会社の直近の決算では、外国人観光客への依存度が高かった商業施設やホテルなどの市況が回復までには、かなりの時間を要すると予想されている。また、従業員の自宅でのリモートワークを導入する企業が増えた結果、オフィス需要にも変調が出始め、じわじわとオフィスビルの空室率が上昇している。その一方で、好調なのは物流施設とされ、ネット通販や宅配の拡大によって、新規物件への投資も増加している。
「住宅価格には波及しない」は本当か？
不動産市場の変化が住宅価格にどう影響するか？
このように、不動産市場の環境は激変しているが、肝心の住宅市場はどうだろうか。民間の調査機関による首都圏のデータをみると、まずマンション価格は、中古はほぼ横ばい、新築は毎月のブレが大きいものの弱含んでいる傾向が見てとれる。一戸建ての価格については、中古がほぼ横ばい、新築は下落傾向が鮮明となっている。いずれも成約件数は前年に比べて大きく減少しているが、総じて価格はまだ横ばいの動きといえるだろう。一部では、「コロナでも住宅価格は大きく下がらない」といった報道がされているが、地価および不動産市場の変化が住宅価格に波及するのは、これからといえそうだ。
「空き家問題」の解決が新しい住宅市場の創出に
足元では、今後の住宅市場に影響を与えそうな、新しい動きも出てきている。国土交通省が2018年に建築基準法の一部を改正するなど、国および地方自治体は、ここ数年、社会問題となっていた空き家の対策を推進してきた。民間の不動産業者で、そうした空き家対策を活用して施設や土地を再開発するケースが増加しているのだ。
総務省の『平成30年住宅・土地統計調査』（2018年）によれば、全国の空き家の総数は849万戸で、その内放置されているものが349万戸あるとされる。今後、再開発された空き家が住宅として取引されることが増えていくだろう。
また、再建築不可の住宅や共有持ち分となっている土地など、従来は不動産市場であまり流通していなかった物件を再生し、スムーズに取引ができるようにする取り組みも活発化している。国や自治体の空き家対策によって、再建築不可の物件をリフォームしやすくなっているのだ。すでに専門に取引を行なう業者も多数登場しており、新たなマーケットが創出されつつある。
こうした動きが、不動産市場にも影響を与えると予想される。もともと、人口の減少によって住宅価格は下落していくとの見方が有力だった。例えば、2019年の日本不動産学会では、「（人口減少によって）2045年までに、東京都心ターミナル駅までのアクセス時間が1時間以遠の自治体では3割以上の住宅資産価値が下落する可能性がある」という東京都市大学の試算が発表されている。空き家対策などで住宅の供給が拡大していけば、人口減少による住宅価格の下落というシナリオはますます現実味を帯びてくるのではないか。
住まい選びは妥協せずライフスタイルを追求
コロナによって働き方は大きく変わりつつある。すべての人に当てはまるわけではないが、リモートワークによってさまざまな仕事が在宅でできることが分かってきた。コロナが終息しても、リモートワークが普及、定着していくのは間違いないだろう。
そして、週に数日の通勤でOKということになれば、住まいの選択肢は豊富になる。これまで、通勤時間と間取りや広さを天秤にかけ、それぞれを妥協できる範囲で住居を選んできた人も少なくないはず。しかし、これからは自分のライフスタイルに適した住まいを選択できる条件が整ってきた。リモートワークが基本となれば、通勤時間の優先度は下がる一方、自宅で仕事をするストレスを軽減するため、間取りや広さの優先度は上がるだろう。
実際、すでに首都圏内の都心から離れた、“広め”の分譲マンションの売れ行きが好調となっている。だが、前述したように、今後住宅価格が下落傾向を辿るのであれば、焦ってマイホームの購入へと走るのは得策ではないかもしれない。リフォームされた良質な一戸建ての中古物件などが、これから数多く供給される可能性があるからだ。
家計のリスクを減らすため固定費は最小限に
また、ライフスタイルが大きく変わりつつある中、“身軽”なほうが変化への対応がしやすい、という側面もある。国土交通省の『住宅市場動向調査（2019年度）』によると、例えば、三大都市圏で分譲戸建住宅を購入した人の年間の住宅ローンの返済額は平均121.6万円、分譲マンションは131.6万円となっている。平均世帯年収は、分譲戸建住宅は688万円、分譲マンションでは798万円だ。
注目して欲しいのは、このうち住宅ローンに負担を感じている人は、分譲戸建住宅購入者で69.3％、分譲マンション購入者で53.0％に達している点。住宅ローンを世帯年収の約2割に抑えてはいるものの、負担と感じている人は半数を超えているのだ。これは2019年度の調査なので、現在はもっと増えているに違いない。日銀の『生活意識に関するアンケート調査』（第83回＜2020年9月調査＞）などをみると、今年に入ってから収入が減り、景気が悪くなったと感じている人が増加しているからだ。
特に子育て世代など、家計における教育費負担が大きい世帯では、マイホーム購入に伴う住宅ローンで固定費を増大させることは賢明ではない。コロナ禍で景気が悪化していきかねない状況では、なおさらである。
「UR賃貸住宅」が選ばれる理由
UR賃貸住宅が子育て世代に適している理由は？
環境の激変期にあって、現実的な住まい選びはどうあるべきか？ 有力な選択肢の1つが、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構／以下UR）が管理するUR賃貸住宅だ。UR賃貸住宅というと、「都内の中心部から離れた団地」というイメージを持っている人も多いかもしれない。たしかに都心のターミナル駅からはやや離れる場合もあるが、今やそれはデメリットではなく、コロナ以降のライフスタイル下ではメリットに転換する。
郊外であれば、都心中心部の物件より家賃はリーズナブルで間取りは格段に広い。URの物件は、一般的な賃貸住宅に比べて、同じ間取りであれば専有面積がより広い傾向があるのも特長。そして、ほとんどの建物はRC造やSRC造で建てられているため、耐震性や防音性の高さも期待できる。
また、URには、賃貸なのに部屋をフレキシブルにDIYできる「UR-DIY」というラインナップもある。事前にDIYプランを申請し承諾を得れば、プランニング&施工期間（入居までの3カ月間）は家賃が無料となるだけでなく、一般的な賃貸で必要な退去時の『原状回復義務』も免除される。つまり、テレワークスペースや子ども部屋の確保など、家で過ごす時間をより快適なものにする上で、うれしいメリットがたくさんあるのだ。さらに、間取りや水回りをリノベーションした物件や駅近の都市型タワーマンション物件もある。実際に見てみると、従来の団地のイメージは払拭されるだろう。
環境面に目を向ければ、敷地内に公園が整備されていることがほとんどで、子育て世代にとってありがたい。保育園や小児医療を実施している医療機関を周辺地域に誘致している物件も多く、安心して子育てができる環境が整っている。
そして、見逃せないのがコストの低さだ。一般的な賃貸住宅では、家賃と敷金以外に、礼金や仲介手数料、保証料などがかかる。だが、UR賃貸住宅は、家賃と共益費、敷金以外は不要。礼金を家賃2か月分、仲介手数料を1か月分、保証料を1か月分とすると、家賃10万円の物件であれば、入居時の費用は40万円安くなる計算だ。しかも、通常なら2年に1回支払わなければならない更新料も不要なので、長く住むほどコストが割安になる。
加えて、満18歳未満の子どもを扶養している世帯や、契約者が35歳以下の世帯だと家賃がお得になる制度（「そのママ割」「子育て割」や「U35割」など）や、UR賃貸住宅からUR賃貸住宅へ引越しをする場合、敷金を引き継げる「住み替え制度」などがあり、家族構成に応じて、コストをかけることなく快適な部屋に住む条件が整っている。
今のような状況は、なるべく固定費を抑えて家計のリスクを減らし、将来に備えた貯蓄を優先することがライフプラン上では最重要のポイントとなるだろう。マイホームの購入は、その後でも決して遅くないのではないか。ただ、そんな様子見の時期でも家族にとって本当に良い環境を選びたい。そう考えるとUR賃貸住宅は間違いなく選択肢のひとつとなるだろう。
