感染再拡大の動きを見せている新型コロナウイルスは、世界中で個人のライフスタイルを大きく変化させた。その変革の波はさまざまな業界にも及んでおり、とりわけ大きな影響を受けているのが不動産業界だろう。リモートワークの普及により、オフィス需要は減少。住宅も、都心からの距離ではなく、住環境を重視する傾向が強まっている。
そうした不動産業界のポスト・コロナ時代の“New Normal”（ニューノーマル＝新しい常識）を、先取りしたかのような企業がある。ジャスダック上場企業のアジアゲートホールディングスだ。社会問題化している「空き家問題」を、まったく新しいビジネスモデルで解決することを目指している。競合他社がまったくいないカテゴリーで、着実に実績を積み上げているビジネスの中身について、キーマンたちが語った。
ビジネスと社会貢献の両立を目指して
アジアゲートホールディングスは、ゴルフ場を中心としたリゾートの開発および運営、そして、住宅や商業施設といった収益不動産への投資を手がけているが、2020年、新しいビジネスに参入をした。“空き家”や瑕疵物件など、従来の不動産市場ではあまり投資対象と見なされていなかった物件に特化したコンサルティング事業だ。その経緯について、まず、アジアゲートホールディングス代表取締役社長の松沢淳氏に聞いた。
「当社は、“社会に貢献する企業体の創造”を経営理念として掲げ、業容を拡大してきました。そして、当社が提供するゴルフ・リゾート事業とリアルエステート事業の2つの事業と親和性が高く、経営理念に合致する新規事業を模索していたのです。そうした中、出会ったのがNSアセットマネジメントでした。
NS社のメインとなるビジネスは、個人投資家へのコンサルティングを通じて、再建築不可物件などのいわゆる法的瑕疵物件を、不動産投資の対象として再生するというものです。年々、深刻化している空き家問題の解決にも寄与する、社会貢献たり得るビジネスであると判断し、グループ企業として加わってもらい、共に事業の拡大を目指すことにしました」
コンサルティング・サービスとしては画期的なコミュニティサロン
現在はWEBセミナーのみ。無料のWEBセミナーも毎週開催中
個人投資家向けの不動産のコンサルティングというと、世の中には様々なものが存在するが、NS社のコンサルティングは既存のものとはまったくの別物だという。同社の代表取締役・藤山大二郎氏は次のように語る。
「当社のコンサルティングの窓口は3つに分かれています。最も気軽に体験できるのが『Re:Camp オンラインサロン』で、会員同士が自由に情報交換できるコミュニティです。これから不動産投資を始めようという方でも、気軽にご参加いただくことができ、すでに何件もの取引を成功させているベテランの個人投資家に、さまざまな疑問を直接ぶつけることができます。
次のステップが『Re:Camp WEBスクール』です。不動産投資の基礎から応用までを体系的に学べる、オンラインを中心としたスクールになります。3番目が本格的なコンサルティングとなる『Re:Camp Premium』。不動産投資のノウハウを実戦形式で学べるワークショップを提供しています。ここでは会員が実際に行なう不動産投資をサポートします。
空き家などは再建築不可であることも多く、リフォームや新たにアパートなどを建築する場合、専門家のフォローが欠かせません。『Re:Camp Premium』では、物件の選定から始まり、個人投資家の購入から売却するまでをカバーする、サポート体制を構築しています」
投資家と透明性が高いビジネスモデル
松沢氏によると、一般的な不動産セミナーなどでは、『Re:Camp オンラインサロン』のように、個人投資家がお互いに情報交換ができるなど自由に参加できるコミュニティの場は、ほぼ目にすることはないという。
「運営する不動産会社にとって有利な情報が、直接投資家同士で共有されてしまう可能性があるからです。その点、『Re:Camp オンラインサロン』では、特にコミュニケーションに制限を設けず、いわば不動産投資の“可視化”がなされており、個人投資家に利益を還元しようという当社の姿勢にも共感しています」（松沢氏）
では、なぜそうしたコミュニティが成立しているのか。その理由を藤山氏が説明する。
「NSアセットマネジメントのビジネスモデルが、個人投資家に対して透明性が高くなるように設計されているからです。私たちが個人投資家から頂くのは、サロンやスクール、ワークショップにおける会費と、投資が成功した場合の定額のコンサルティング料です。
既存の不動産ビジネスは、仲介によりなるべく安く物件を仕入れて、なるべく高く投資家に売却をすれば、利益を大きくすることができます。この過程で投資家に対してブラックボックスが存在するビジネスモデルになっています。これに対して、当社は取引1件につき定額の手数料を得る、というモデルなので、より中立性を保ちやすいわけです」
法的瑕疵物件を再生するノウハウ
ひと口に法的瑕疵のある物件といっても、建築基準法上の再建築不可物件や、民法上の共有名義（共有持分）底地案件など、その種類は多岐にわたる。そうした物件を再生するのは、当然、専門的なノウハウが必要。実際には、どんなサポートを行っているのだろうか。NSアセットマネジメントの共同創業者で取締役の薩摩賢幸氏は、次のように明かす。薩摩氏は、サラリーマン時代に副業として行っていた不動産投資で、すでに法的瑕疵物件の取引で成功したことがあるという経歴の持ち主だ。
「投資に関わる基本的な流れから解説をしましょう。自社で運営をしている『ソクガイ』というサイトには、全国から法的瑕疵物件の相談が寄せられます。そのほとんどが買い取りを希望する案件です。買い取り希望の物件については、すぐに現地調査を開始し、再生することが可能かどうかを調べることになります。
現地調査の際は、不動産鑑定士だけではなく、測量士といった専門家に同伴してもらいます。建築基準法上の再建築不可物件について、リフォームや新たに建物を建築することが可能かどうかは、専門家でないと判断ができません。また、事前に、その物件が存在する自治体の緩和要件をチェックしておくことも不可欠です」
国土交通省は2018年に建築基準法の一部を改正するなど、国は空き家対策に本腰を入れてきている。その姿勢を受けて、全国の地方自治体は、「接道建物の適用除外」など再建築不可の要件の緩和に動き出しているのだ。空き家として放置されている物件は再建築不可であるケースが多く、そうした物件の評価するにあたっては、自治体ごとの対応を知っておかなければならない。
「また、民法上の共有持分の物件を再生する場合は、相談者の持分を購入した後、他の共有者の持分も購入する必要があります。そのための他の共有者との示談交渉には、弁護士の同伴が欠かせません。ただ弁護士といっても、共有物分割請求を手がけた人でないと、なかなかスムーズに処理は進まないのです。そうした弁護士のアサインもサポートとして提供します」（薩摩氏）
『Re:Camp Premium』では、こうしたプロセスを経て、物件の購入から売却に至るまで、トータルで個人投資家に対してコンサルティングを行なっている。これまでの取引の成功例は、およそ100件に上り、投資金額に対する売却額の割合は200～500％に達することもあるという。
「当社では主に、大手不動産会社が手がけない中小規模の法的瑕疵物件を投資対象とすることで、他社との競合を回避し、従来の投資では期待できない収益を追求しているのです」（薩摩氏）
空き家問題を解決するプラットフォームに
前述した『ソクガイ』は、法的瑕疵物件を保有する売主と、そうした物件に投資を希望する投資家のマッチングを行なっているサイトだ。現在、全国で800万戸以上あるとされる空き家は、今後も増え続けるだろう。さらなる国や自治体の支援も期待できる。
「『Re:Camp』の各サービスを経て、法的瑕疵物件に投資をする個人投資家が増えていけば、『ソクガイ』が持つ空き家問題を解決するプラットフォームとしての役割が、今後ますます拡大する可能性は、十分にあります」（松沢氏）
アジアゲートホールディングスとNSアセットマネジメントの次の一手が楽しみだ。
【PROFILE】松沢 淳（まつざわ・あつし）: 株式会社株式会社アジアゲートホールディングス代表取締役社長。1989年、住友銀行（現三井住友銀行）入行。トールエクスプレスジャパン株式会社の取締役などを歴任。
【PROFILE】藤山 大二郎（ふじやま・だいじろう）：株式会社NSアセットマネジメント代表取締役社長。大手人材系企業、IT企業を経て、2015年に独立して現職。サラリーマン時代から不動産投資を開始し、コンサルティングなども行う。個人の不動産投資は継続中。
【PROFILE】薩摩 賢幸（さつま・たかゆき）：株式会社NSアセットマネジメント取締役副社長、株式会社NSリアルエステート代表取締役社長。大手石油系ゼネコンでプラントエンジニアとして5年間在籍後、2015年に独立し、代表の藤山と共同でNSアセットマネジメントを設立。副業として不動産投資を始めたのは2011年からで、独立時にはすでに月間80万円のキャッシュフローを達成。
