東証REIT指数は1500ポイント台までに下落しているが、J-REIT（不動産投資信託、以下、Jリート）はこの先、業績という面で市場に大きく買いが入り始める可能性が高くなっているという。アイビー総研の関大介氏が解説する。
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秋以降、業績の上昇期待を理由に買えそうなのは、オフィス系銘柄だ。住宅系は、景気がよくなったからといって、収益が大幅に増える業態ではない。
景気回復でダイレクトに収益が上がっているのはホテル系だが、すでに景気回復を織り込んでいるため、投資妙味が少ない。特に星野リゾート・リート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人の2銘柄は業績を織り込んだ値動きとなっており、価格も高値圏にある。これらホテル系の次に、業績を織り込んで価格が動きやすいのがオフィス系というわけである。
オフィス系の業績が改善に向かうと予想される根拠は、オフィス賃貸市況の回復のシグナルが明確に灯り出していることだ。今年5月、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の主要オフィスビルの平均賃料単価が2年前よりも約5％上昇したが、賃料単価が過去2年前と比較してプラスに転じた後に5％以上の上昇を示したのは2006年7月以来のことだった。2006年当時はその後、賃料が大幅に上昇しており、2015年も同様の展開になる可能性が高い。
加えて、2006年秋ごろから、オフィス系の分配金の増加傾向が鮮明になっていった過去がある。今回も同様に、業績が改善し、分配金が増加する兆候が数字として現れてきていると私はみている。
購入のタイミングとしては、来年以降の業績予想が発表される前に買ったほうが、キャピタルゲイン（値上がり益）も狙いやすい。業績予想の発表時期は銘柄によって異なるが、概ね決算後1か月半程度が目安になる。たとえば7月決算の銘柄は、9月中旬ごろに業績予想を含めた決算が発表される。買いたいオフィス系銘柄があるならば、業績予想の発表前に仕込んでおくとよいだろう。
住居系はオフィス系の価格が上昇してくると、遅れて連動して上がってくる傾向がある。「オフィス系の価格が上がったから、住居系も上がるだろう」という単純なイメージで買われ出し、需給だけで上昇する側面があるのだ。
したがって、オフィス系の価格上昇が明確になってきたら、そのタイミングで住居系を買っていくのも有望だろう。先ほど述べた話で説明すると、オフィス系の価格が購入時よりも10％上がった段階で売り抜けたら、次に住居系を狙うというシナリオを描ける。
投資の方法としては、個別銘柄はもちろん、東証REIT指数との連動を目指すETF（上場投資信託）を買うのもいいだろう。Jリート市場はオフィス系の時価総額が大きく、オフィス系の価格が上昇した時に東証REIT指数も上がりやすい。ETFは現在の水準では1万円台後半（東証REIT指数×10倍）から購入できるため、調整した時などにコツコツと少しずつ買い入れておくと、価格変動リスクを抑える効果も受けやすい。
アメリカが利上げに踏み切った場合、早ければ年内にも日銀が金融緩和第3弾を実施する可能性もある。いずれ「黒田バズーカ第3弾」は放たれると私は考えている。もちろん、その時は、Jリート相場は大きく上昇する。金融緩和第3弾を見据えて、今から仕込んでおくのもよいだろう。
今秋以降の1年間は、Jリートに投資する人には楽しみの多い相場展開になるのではないだろうか。
※マネーポスト2015年秋号
マネーポスト 2015年秋号 2015年 10/1 号 [雑誌]: 週刊ポスト 増刊
