【マイホームに手が届かない時代】ニーズの高まる賃貸住宅の中でURが支持される理由　注目すべきはコストの低さ

　住宅用不動産価格の上昇が止まらない。2023年上半期に販売された、東京23区内の新築分譲マンションの“平均”価格は1億円を突破。全国の主要都市でも、マンションおよび一戸建ての価格は、軒並み高騰が続いている。その結果、一般的なサラリーマンにとって、マイホームは簡単には手が出せない存在になりつつある。

　しかし、長い目で見れば、それほど無理せずに購入できるようになる可能性は十分にある。今は物価高もあり、生活防衛を優先する方が賢明といえよう。そうした状況を踏まえた上で、いまURの賃貸住宅が注目を集めているという。住宅をめぐる環境の変化をもとに、考察してみよう。

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サラリーマン年収の28倍に達したマンション価格

　不動産市場の調査を手がける不動産経済研究所が発表した、2023年4～9月期の新築分譲マンションの平均価格は驚くべき数字だった。東京23区内では1億2962万円になり、初めて1億円を突破したという。前年同期の価格は8091万円だったので、この1年間でなんと6割以上上昇したことになる。

　よく、住宅購入の目安として、「住宅価格は年収の5倍程度が適正水準」といわれるが、2022年の給与所得者（＝サラリーマン）の平均給与は458万円（※国税庁「令和4年分民間給与実態統計調査結果」より）なので、2023年上半期の新築マンション価格は年収の28倍になる。また、価格が突出している都区部ではなく、全国ベースをみると2022年の平均は5121万円だった。この価格でも平均年収の約11倍だ。新築マンションは、一般的なサラリーマンにとって、もはや手が届きにくい価格帯となっているのだ。

一戸建ての価格も上昇基調が継続

　次に、一戸建てはどうなのか。公益財団法人・東日本不動産流通機構によると、2022年の東京都の新築一戸建ての平均価格は5080万円。関東地方の1都6県に山梨県を加えた首都圏では4128万円となっている。年収倍率は、東京都では11倍、首都圏では9倍になる。やはり、いずれも相当無理をしないと購入が難しい価格といえよう。マンション価格ばかりが話題となっているが、実は、東京都の新築一戸建ての価格が5000万円を突破したのは、2000年以来の22年ぶりのことである。

　こうした住宅価格高騰の直接的な要因としては、建築資材や人件費の上昇が挙げられている。一方、買い手側の背景としては、国内外の富裕層の実需および投資ニーズがあり、それが相まって価格高騰につながっているとされる。

人口減と「空き家」再生で住宅需給は長期的には緩和へ

　マンションや一戸建ての価格が、一般サラリーマンにとっても買いやすい“適正水準”となるには、不動産市場が大きな下落に見舞われるか、年収が大幅に上昇するかのどちらかしかない。であるならば、短期的に実現する可能性はかなり低い。やはり今の御時世、マイホームの夢はあきらめなければならないのだろうか。

　長期的な住宅市場の需給動向を想定すれば、今後、マイホームが手の届く範囲に入る可能性は十分ある。おもな根拠は以下の2点だ。

ついに出生数は80万人を割り込み過去最低へ

　1つめは国内の人口減少だ。少子化はすでに言い古された感があるが、そのペースは年を追うごとに加速している。厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が2023年4月に発表した「将来推計人口」によると、2022年に国内の出生数（外国人含む）は、初めて80万人を下回り、前回2017年の推計よりも、少子化のペースが速くなっていることが明らかとなった。前回推計では、80万人割れは2033年の想定で、つまり、10年以上早まっているのだ。

　今回の新たな推計では、2032年には15～64歳の生産年齢人口が7000万人を下回り、2043年には出生数は70万人を割り込むとされている。少子化の加速は、長期的には総人口の減少要因になることはもちろん、短期的にもファミリー層が減ることを意味する。住宅市場においては、ファミリー向け物件の需要減少につながると考えられる。

深刻化する「空き家」への対策を政府は本格化

　2つめは、「空き家」の再生による供給量の増加である。長らく懸案事項となっていた国内の空き家問題が、大きく改善される余地が出てきた。

　総務書の直近の「住宅・土地統計調査」（2018年）によると、国内の空き家の総数は849万戸。その内、セカンドハウスや、賃貸、売却などの目的で所有している物件を除いた、人が長期間居住していない「その他空き家」は、349万戸ある。2018年時点で、全国の住宅に占める割合は5.6％に上る。さらに、2030年には、その他空き家は470万戸に増えると見込まれている。

　その他空き家の増加は、地域の防災および治安の悪化に直結する。そこで、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、「空家法」）を策定し、空き家対策を本格化している。空き家の発生を予防するとともに、その他空き家の活用や除去に取り組んできた。実際、空家法に基づいて、空き家の除却や修繕などが実施された件数は、全国で累計16万8000件となっている（2023年3月末時点）。

　そして、2023年6月には、従来の空家法を強化した改正空家法が策定され、すでに12月から施行されている。策定した国土交通省は、改正法の概要として、「所有者の責務強化」を掲げ、国や自治体への施策に協力する努力義務を明記。具体的には、市区町村の用途変更や建て替えの促進、市区町村が任命した財産管理人による所有者不在の空き家の処分などが盛り込まれている。

　国土交通省は、この改正空家法によって、「空家等活用促進区域」を今後5年間で100区域まで増やすとしている。こうした数々の空き家の再利用が増加していけば、住宅市場の需給は緩和に向かうだろう。

「実質賃金」は18か月連続でマイナスに

　足下では、物価高も家計への影響も深刻さを増している。国内物価の高止まりが続き、その影響で、収入は実質的に減少しているからだ。厚生労働省の2023年9月の「毎月勤労統計調査」によると、物価を考慮した実質賃金は前年同月比でマイナスとなり、18か月連続のマイナスが続いている。つまり、1年半以上、収入は目減りし続けていることになる。

　賃金の名目値は上昇しているものの、円安や資源高によって、賃金上昇を上回る物価上昇が続いている。物価高の要因が、容易には解消されないことから、実質賃金のマイナス傾向は、2024年度も続くと予測するエコノミストやシンクタンクも増えている。

　その結果、家計が圧迫されていると感じる世帯が多くなってきた。日本銀行が2023年10月に発表した「生活意識に関するアンケート」では、1年前と比べて、生活に「ゆとりがなくなってきた」とする人が増え、「ゆとりが出てきた」とする人との割合が、リーマンショック後の2009年12月の調査以来の水準にまで悪化している。

　こうした状況下では、生活防衛を最優先に考える人も増えるだろう。住宅価格の上昇を目の当たりにすると、マイホームを検討している人の中には、「なんとかローンが組めるうちに購入したい」と考えるケースもあるだろうが、住宅ローンの借入れなど新たなリスクを取るよりも、マネープランを見直す方が先決ではないだろうか。前述したように、将来的にマイホームを購入するチャンスはまだある。今年1月からは、新しい「NISA」（少額投資非課税制度）も始まった。住宅購入資金を含む資産形成に励む好機ともいえる。

URが支持される理由

　では、現実の住まい選びはどうするか。当面は賃貸物件に住むとしても、安易な妥協はしたくない。限られた予算で、できるだけ良好な住環境を手に入れたい。そこで、有力な選択肢となるのが、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構／以下UR）が管理するUR賃貸住宅だ。

　なんといっても、注目すべきはコストの低さ。一般的な賃貸住宅は、毎月の家賃と管理費・共益費以外に、入居時は敷金と礼金、不動産会社への仲介手数料、保証料などがかかる。しかし、UR賃貸住宅では、家賃と共益費、敷金以外は不要。しかも、通常なら2年に1回支払わなければならない更新料も不要なので、長期間にわたって住むほど、コストは割安になる。また、家賃500円ごとにPontaポイントが1ポイント貯まるサービスもある。子育て世帯で一定の条件を満たす対象者には、子どもが誕生日を迎えるたびに追加でポイントがもらえる「キッズアニバーサリーサービス」や、通常の3倍のポイント（家賃500円ごとに3Pontaポイント）がたまる「子育てポイント」など、子育て世帯にうれしい2つのPontaポイントサービスもある。

　家族構成やライフスタイルに合った特典、割引制度が用意されている点も魅力だ。「子育て割」は、家賃の最大20％（上限2万5000円）が減額される制度。対象となるのは、「結婚5年以内の新婚世帯」あるいは「18 歳未満の子どもがいる子育て世帯」で、新婚世帯は最長3年間、子育て世帯は最長6年間のサポートが受けられる。新婚世帯から子育て世帯に切り替わった場合は、最長9年間まで延長される。

「そのママ割」は、3年間の定期借家契約で、契約の更新が無い代わりに通常より家賃がお得な制度。対象となるのは、満18歳未満の子どもを扶養する世帯。妊娠中、および、同居するのが孫や甥、姪などであっても18歳未満なら対象に含まれる。UR賃貸住宅は、物件の申込みから各種特典、割引制度に関して、基本的に抽選ではなく先着順の受付なので、該当する人は、まずはUR賃貸のサイトで対象物件の検索をしてみるとよいだろう。

　単身者向けの「ハウスシェアリング制度」もある。単身者同士で同居ができる制度で、友人や恋人との同居も可能。新規にUR賃貸住宅を契約する個人が対象で、居住する人全員が契約名義人となる。

　UR賃貸住宅に関して、「都内の中心部から離れた団地」というイメージを持つ人もいるかもしれない。実際、都内中心部の物件は数が限られる。だが、郊外でも、駅近で都心へのアクセスがしやすく、通勤可能な物件は多い。そもそも、リモートワークが定着しつつある今、立地が都心中心部から離れていることはメリットと捉えることもできる。

　通常、郊外の物件は、都心の物件よりも家賃はリーズナブルで、間取りも広くなる傾向がある。URの物件は、一般的な都心の賃貸住宅よりも広いケースが多く、リモートワーク用のスペースを確保しやすい。しかも、物件のほとんどがRC造やSRC造で建築されているので、耐震性や防音性に優れている。敷地内に公園が整備されている物件も多く、緑も豊か。子育て世代の住環境としては申し分なく、リモートワークの気分転換にも役立つだろう。

　加えて、URには、部屋をフレキシブルにDIYすることができる「UR-DIY」（原状回復義務も免除）という物件も。子ども部屋やリモートワーク用のスペースを、使いやすいようにDIYすることが可能だ。間取りや水回りをリノベーションした物件や、駅近の都市型タワーマンション物件もあり、実際に見学してみると、従来型の団地のイメージとは大きく異なることに気付くはず。