不動産への投資をどう考えるか
不動産で言えば、その時点で常識的とされる「期待利回り」をはるかに超える価格で売買されるということです。期待利回りとは次の計算式で求められます。
【購入後に期待される賃料収入÷不動産価格×100】
賃料収入が1000万円の場合、不動産価格が1億円なら、期待利回りは10％、2億円なら5％、10億円なら1％です。あまりに利回りが低いと投資妙味がなく、割高と判断され、その温度感はその時の他の投資商品と比較した場合のバランスや、不動産市場の中長期的見通しなどによります。
例えば、期待利回り4％程度が適正と思われるケースにもかかわらず、2％でも取引が成立してしまうことがあります。つまり価格が倍になるということです。なぜこのような取引が成立するかと言えば理由は2つです。
【1】想定していた賃料収入が上昇すると見込めるから
例えば想定賃料1000万円の不動産を5億円で買えば期待利回りは2％に過ぎませんが「何らかの理由」で想定賃料が2000万円に上がると見込めれば、期待利回りは4％となります。
何らかの理由とは、例えば次のようなケースです。
「現行賃料が相場に比して低すぎ、賃料アップが見込める」
「リノベーションやコンバージョン（用途転換）など不動産をリフレッシュすることで賃料値上げが見込める」
「不動産市場の地合いが強いと見て、相場賃料そのものが上昇すると見込める」など。
