日銀の追加金融緩和をきっかけに急上昇したJリート（不動産投資信託）。オフィス需要の回復や投資対象の拡大で今後も堅調な動きが期待できそうだ。
分配金利回りが上昇する可能性も
Jリートが好調だ。2014年12月初旬まで850から1000の間で低迷していた東証リート指数は、15年5月時点で1900前後まで上昇している。大きな理由は14年10月末に公表された日銀の追加金融緩和だ。Jリートの買い入れ額がそれまでの約3倍に引き上げられ、年間900億円となった。これをきっかけにして、東証リート指数は12月以降、急激に上昇したわけだ。
ただ、一方的な価格上昇がありえないのもJリートの特徴だ。Jリートの投資家は、分配金利回りを重視しているからだ。価格が上昇すれば、その分、配当利回りが下がるため、投資家の買い意欲は衰えてしまう。
15年5月8日時点の予想分配金利回りは平均3･17％。これに対して、10年国債の利回りは0･42％でその差は2･75％。機関投資家は、3％以上の利回り差を投資判断にしているといわれ、そう考えると、すでに割高な水準にあるといえる。
しかし、分配金利回りが向上する要素も出始めている。オフィスビルの需要が旺盛であることだ。三菱地所によると、14年度第4四半期の空室率は2･80％だった。1年前には5･29％だったから、大幅に改善しているのがわかる。今後も旺盛な需要が続くと見る専門家が多く、そうなれば賃料の上昇につながる可能性が高い。Jリートの収益向上も期待できるわけだ。
Jリートの投資対象が広がりつつある。最近、注目されているのはヘルスケア分野だ。14年11月にヘルスケアリート第1号となる「日本ヘルスケア投資法人」が上場し、15年3月に「ヘルスケア＆メディカル投資法人」が上場し、現在、2本が運用されている。投資対象は有料老人ホームやサービス付高齢者向け住宅だ。
今後、超高齢社会が到来することを考えると、これらの施設の需要はますます増加するはずだ。
