所有者不明土地問題につながる未登記問題に大きなメス
こうした実状を踏まえ国は、不動産相続に際しての登記の義務化に踏み切りました。2021年4月に不動産登記法が改正され、2024年4月1日以降相続が発生した際には相続した土地建物について登記を行なうことが義務となりました。具体的には「相続開始および所有権を取得したと知った日から3年以内に登記する」こととされ、遺産分割協議が3年以上の長期におよんだ場合でも「遺産分割が決定されてから3年以内に登記する」とされました。
義務化するということは、当然違反すると罰則が適用されます。どのような罰則かというと、10万円以下の過料が課せられます。また登記後も氏名や住所が変わった場合には、変更手続きも義務化され、従わなかった場合には5万円以下の過料です。
今回の改正はこれだけにとどまりません。2024年4月以前に相続した不動産についてもすべての案件で相続登記が義務化されました。つまり、2024年4月以降になると、以前に相続した土地や建物についても3年以内に相続登記を済まさなければならなくなりました。
かつて親から譲り受けていた実家や山林などの不動産についても登記をしていないと、法律違反に問われるというのですからこれは大変です。特に地方では、親子同士で、資産が自然に継承されてきた結果、いちいち登記を行なっていない不動産が多数存在します。土地の所有者を明確にしていくためには絶対に必要な改正ですが、社会的な負担は膨大なものがあります。
相続した不動産で代々ちゃんと登記が行なわれてきていないものだと、登記をする際に過去の所有者の戸籍などをずっと追いかけていかなければなりません。たとえば戦後まもなくの相続発生以降、登記されていないような不動産は世の中にはざらにあります。
実際に私自身、都内でビジネスホテルの企画立案を行なっていた際、計画地の隣地にお宮があり、この区画も一緒に開発できればとても良い計画になるので、所有者にアプローチを試みたことがあります。
ところが当該土地の謄本を調べてびっくり。所有者は昭和27年に登記された女性名。記載された本人の住所は今では表記が変わった昔の町名。こうなるともはや専門家に頼んで相当の時間をかけて調査していかなければならず、それ以上の探索はあきらめました。都内だってこのような土地はいくらもあるのです。
国では一定の条件下であれば、期限内にできなくとも延長するなどの措置を施してはいますが、空き家問題から所有者不明土地問題につながる未登記問題に国は大きなメスを入れたと言えるでしょう。
※牧野知弘著『新・空き家問題──2030年に向けての大変化』（祥伝社新書）より、一部抜粋して再構成
【プロフィール】
牧野知弘（まきの・ともひろ）／東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に勤務。その後、J-REIT（不動産投資信託）執行役員、運用会社代表取締役を経て独立。現在は、オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産事業プロデュースを展開している。著書に『不動産の未来──マイホーム大転換時代に備えよ』（朝日新書）、『負動産地獄──その相続は重荷です』（文春新書）、『家が買えない──高額化する住まい 商品化する暮らし』（ハヤカワ新書）、『2030年の東京』（河合雅司氏との共著）『空き家問題』『なぜマンションは高騰しているのか』（いずれも祥伝社新書）など。
