「入居者が管理費や修繕積立金を滞納したまま行方知れずに…」管理組合が滞納管理費を回収するための4つの方法

　マンションや団地などの集合住宅には、管理費や修繕積立金といったお金がかかるケースも多い。そういったお金を払わないまま、入居者が行方不明になった場合、費用を回収する方法はあるのか。実際の法律相談に回答する形で、弁護士の竹下正己氏が解説する。

【質問】
　団地の管理組合の仕事をしていますが、管理費や修繕積立金の滞納に困っています。ある入居者はひとり暮らしで、住宅ローンが残ったまま行方不明です。遠隔地に高齢の父親がいるらしいのですが、ローンの連帯保証人かはわかりません。今後、大規模修繕の予定もあります。管理組合の立場からどう対応すればよいのでしょうか。（東京都・57才女性・会社員）

【回答】
　行方不明で交渉できない滞納管理費の回収方法としては、

【1】先取特権による競売申立
【2】支払いを命じる判決で滞納者の財産の強制競売申立
【3】住宅ローン債権者の競売手続に配当要求
【4】建物区分所有法（以下「法」）59条による競売請求

　の4つがあります。

【1】と【2】は、滞納者の財産からの直接回収を目指します。【3】【4】の狙いは競売で滞納者の区分建物を買い受けた第三者からの回収です。

【1】は、管理費などの共益費について法律上認められている先取特権という担保権に基づく競売申立です。【2】は裁判を提起し支払いを命じる判決を得て、滞納者の財産に強制執行する方法です。しかし、この先取特権は、債権回収の見込みが乏しい区分建物内の動産の競売を先行させる必要がありますし、【1】【2】で区分建物の競売を申し立てても、オーバーローンであれば、優先する住宅ローン債権者の同意がなければ手続きは取り消されます。管理費を滞納するくらいですから、余裕のある資産はないと思われ、【1】【2】は期待できません。