中古マンションの場合は、【3】の管理状況が非常に重要です。今は「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」で、管理の度合いが可視化される時代です。買おうとしているマンションが認定を受けているか。あるいは、評価制度でどれくらいの点数を獲得しているかも確認しましょう。
ただ、どちらも2022年に始まったばかりの制度なので、まだ活用しているマンションは少ないのが実状です。それでも実際に足を運んで見学したり、売主の方や仲介会社の担当者に協力してもらい、管理組合の総会議事録や、理事会の議事録などを閲覧したりすれば、ある程度の管理状況は見えてきます。
【4】の相場妥当性とは、読んで字のごとくですが、物件の価格がそのエリアの相場と照らし合わせたときに、妥当な設定になっているかどうかです。たとえば立地、建物仕様、管理状況、すべてが合格点でも、最近成約した同じエリアの同タイプの住戸より2000万円高かったとしたら、さすがに割高なので買いたくないでしょう。
不動産エージェントなど不動産業に携わる人であれば、レインズで直近の成約情報が見られるので、自分で判断できない場合は、プロに相場妥当性があるのかどうかを確認するようにしましょう。
不動産コンサルタント・長嶋修さん
※長嶋修・著『マンションバブル41の落とし穴』（小学館新書）より、一部抜粋して再構成
【プロフィール】
長嶋修（ながしま・おさむ）：1976年東京都生まれ。不動産コンサルタント。さくら事務所会長。1999年、不動産コンサルティング会社「さくら事務所」創業。著作に『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』など多数。最新刊は『マンションバブル41の落とし穴』。
