一戸建てと比べて近隣住民に影響を及ぼしやすい「マンションの空き家」（写真：イメージマート）
人口減少日本を象徴する社会問題として、地方の「空き家」の増加が注目されて久しいが、建物の老朽化と居住者の高齢化という「2つの老い」が進む都市部のマンションでも「空き家」が増えている。マンションの空き家は、一戸建てと比べて近隣住民に影響を及ぼしやすく、問題はより深刻だとも言える。果たして、解決策はあるのか？
人口減少問題の第一人者で、最新刊『縮んで勝つ 人口減少日本の活路』が話題のジャーナリストの河合雅司氏（人口減少対策総合研究所理事長）が解説する（以下、同書より抜粋・再構成）。
＊ ＊ ＊
総務省の住宅・土地統計調査（2023年10月時点）の速報集計によれば、空き家総数899万5200戸のうち44.9％にあたる403万6800戸がマンションを意味する「非木造共同住宅」だ。その77％である310万8800戸では賃貸用マンション物件が空き家となっているのである。
国交省の調査によれば、1979年以前に建てられたマンションの68.8％に空き家が存在する。完成時期の古いマンションほど賃貸や連絡先不明の空き家になっている割合も大きい。
マンションの空き家は、一戸建てと比べて近隣住民に影響を及ぼしやすい。高齢者が孤独死し、相続した所有者が不明となるケースは少なくないが、積立金などを実質的に徴収できなくなると、住み続けている人にさらなる負担増という「しわ寄せ」が行く。
しかも、空き家率が20％になると管理組合の日常的な対応が困難になるとの試算がある。役員を引き受けない理由のトップは「高齢のため」（36％）であり、高齢居住者が多いマンションでは管理組合の運営そのものが難しくなってきている。
こうして管理費や修繕積立金の支払いが滞ることになれば資金計画に大きな狂いが生じる。予定通りのメンテナンスができなくなれば、資産価値も下がる。
設備の維持管理に支障をきたすとマンションの劣化は想定以上に進む。外壁の剝離などによって思わぬ事故やトラブルが発生することも懸念される。このような状態になった物件では引っ越す人も増えるだろう。さらなる空き家の増加を招き、自力での再生が困難になる負のスパイラルへと陥っていく。
建て替えや大規模修繕が行われないマンションの増加は街の景観の悪化ももたらす。老朽化したマンションは東京や大阪といった大都市圏に集中しているが、老朽化したマンションが目立つようになれば「日本の衰退」を印象づけることになるだろう。再開発計画の遅れや見直しを招き、「地域の活力」というより「日本全体の活力」の低下が懸念される。
