相続した実家の登記変更手続きは管轄の「法務局」で行う（写真：イメージマート）
全国で「空き家」が増え続けている。総務省の住宅・土地統計調査の速報集計結果によると、空き家戸数（900万戸）、空き家率（13.8％）ともに過去最高を記録。全国で空き家が増える要因はいくつかあるが、親から相続した家を処分できず、そのまま放置されるケースもあるようだ。地方の田舎で一人暮らしをしていた親を看取ったフリーライター・清水典之氏も、東京に自宅がありながら相続した実家をどうするか悩んでいるという。“想定外”の事態が頻発した「遠距離相続」について、清水氏が綴る。
（全3回の第3回。第1回〈移動距離300km…亡くなった親の銀行口座の凍結解除への長い道のり 最大の難関は「出生から死亡までつながった戸籍謄本」〉から読む）
目次
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預金や保険以外に、母が遺産として残したのが実家の土地と建物（不動産）である。不動産といっても、田舎の古いニュータウンにある家。市場での資産価値はゼロで、それどころか固定資産税や管理費がかかるので、むしろマイナスである。今のところ、住む予定もない。しかし、金融資産を相続する以上、実家の相続だけを拒否することはできない。姉は海外在住で、今後、日本に帰ってくるか不明なので、実家は筆者が一人で相続することとなった。
相続した実家は「10数年前に亡くなった父」名義だった
民法及び不動産登記法の改正により、今年4月1日から、不動産の相続が発生した際、3年以上、相続登記を放置すると10万円以下の過料が科せられることとなった。3年の猶予があるとはいえ、いずれやらなければいけない。母が亡くなった後の手続きや作業で、仕事を休んで時間を確保している間に、できることはすべてやってしまおうと思った。
義務化以前に相続した不動産も2027年3月末までに「相続登記」しなければならない（東京法務局の案内パンフレットより）
登記変更も司法書士に依頼すれば、自分の手を煩わすことなく、あっさり終わるはずだが、当然、お金がかかる。ネットで検索すると、10万円前後が相場のようで（ケースによる）、負の資産を相続するのに、さらにそんなお金を払うことに抵抗を感じた。
調べてみると、親が所有する自宅（建物と土地）を子が一人で相続するという単純なケースなら、登記変更の手続きはそれほど難しくないようで、素人でもできそう。登記変更で必要な証明書類は、口座の凍結解除で収集した証明書類とかぶっているものがけっこうあって流用できる。銀行口座の凍結解除の手続き（第1回、第2回記事参照）は自分で始めていたので、このまま登記変更も自分でやることにした。
まず実家にあった登記関係の書類を引っ張り出してきて確認したところ、母が自分名義に登記変更したという痕跡がない。「もしかしたらヤバイかも」と、背筋に冷たいものを感じた。役場で「固定資産評価証明書」をもらって確認したら、やはり名義は（10数年前に亡くなった）父のままだ。母は登記変更せずに放置していた。
ネットで検索してみると、このケースは「数次相続」と呼び、死んだ母を除外して父から筆者が不動産を相続する形になるらしい。てっきり、父から母へ登記変更をしたうえで、さらに母から筆者へ登記変更するという二段階の手続きになるのではないかと想像していたので、こういう相続登記の申請パターンがあることを知って少し安心した。
相続登記がされていないケースでは、登記されている名義人（この場合は父）の遺産分割協議を改めて行う必要がある
法務局の無料相談は「1か月以上先まで予約いっぱい」
数次相続の場合、親から子への単純な相続に比べれば、少しだけ作業がややこしいようだ。役場で登記変更のやり方について尋ねたら、「法務局で無料相談をやっているので、相談してみるといい」と案内された。しかし、実家の地域を管轄する地方法務局に電話して無料相談の予約をしようとしたら、「1か月先まで予約が埋まっている」との答えが……。その頃には東京に戻っているはずで、わざわざ新幹線に乗ってまた来なければならないのかと絶望的な気分になった。とりあえず1か月以上先の日付で予約したが、それまでに自力でできることはやっておくことにした。
必要となる主な書類は以下の通りである。
〈自分で作成するもの〉
・登記申請書【A】
・相続関係説明書【B】
・遺産分割協議書【C】
〈役所で取得するもの〉
・父と母の出生から死亡までつながった戸籍謄本（と除籍謄本）【D】
・相続人が家族であることを示す戸籍謄本【E】
・登記名義人および相続人全員の住民票【F】
・固定資産評価証明書【G】
・印鑑登録証明書【H】
法務局「ネット申請はやめたほうがいい」の謎
「登記申請書【A】」は、規定用紙に記入する方式ではなく、手書きまたはワープロなどを使い自分で作成する方式だが、法務省は、申請書を作成してそのままネット申請できる「申請用総合ソフト」を無料公開している。それを使おうと考えていたのだが、法務局での無料相談では、「ネット申請はやめたほうがいい」と、紙で提出することを強く勧められた。
「送信できるのは登記申請書だけで、他の書類は郵送する必要があり、手間は同じだから」と言う。しかし、自分たちでネット申請ソフトを公開しながら、「やめたほうがいい」というのはなぜか。推測だが、法務局側としては、ネットで送られてきた申請書と、郵送で送られてくる書類を突き合せるのが面倒なのではないか。法務省のなかでデジタル化を進めようとする上のほうと、現場との間で、齟齬が起きているような印象だ。
ただ、このソフトを使えば、おおむねフォーマットに沿った申請書が作成できる。申請書はネットで送らず、紙に印刷して他の書類と一緒に提出することにした。このソフトには、さまざまな不動産登記のパターン別にひな形が非常にたくさん登録されていて、最初はどのひな形を使えばいいのかわからずうろたえたが、「登記申請」と「相続」をキーワードにして探してみたところ、「登記申請書（権利に関する登記）（4）所有権の移転（相続）【署名要】」という「これしかないだろう」と思えるひな形をみつけた。これに、必要事項を入力するだけでそれらしい書類が作成できた。
登記申請書は法務省が公開している「申請用総合ソフト」を参照して筆者が作成した
家族関係を示す「相続関係説明書【B】」と、遺産分割について協議して内容を記す「遺産分割協議書【C】」も自由書式だが、ネットで検索して見本を探し、それを真似して作成した。
「相続関係説明図【B】」は家族関係を樹形図で示した図だ。難しいものではなく、すぐに作成できた。「遺産分割協議書【C】」は、遺産の相続人が話し合って遺産をどう分割するかを決めて、書面にしたもの。
筆者が作成した「相続関係説明図」。二重線は婚姻関係を表わし、一重線は親族であることを表す
筆者のケースでは、姉が不動産の相続を放棄し、筆者一人で相続することを記述する。それに筆者と姉が同意している証としてそれぞれ署名・捺印し、その印鑑の「印鑑登録証明書【H】」を添付する。日本に住民票のない姉は印鑑登録ができず、民間金融機関よりさらにお堅い役所が相手では、パスポートの提示で代替することなどかなうわけもなく、在外大使館でサインと拇印を登録し、署名証明書と在留証明書（住民票の代わり）を発行してもらわなければならなかった。
やることが多すぎて、母の死を悼む暇もなかった
他に、収集すべき証明書としては、またもや「出生から死亡に至るまでの戸籍謄本（と除籍謄本）【D】」が出てきた。母を飛び越して父から相続するので、母だけでなく、今度は父の分も必要になる。戸籍謄本は父と母が結婚したあとはかぶっているので、結婚前の父の分を集めるために父が本籍を置いていた自治体を巡る“RPGツアー”に出た（実際には母の分と同時並行で集めていた）。こうした戸籍謄本が必要になる理由は、過去までさかのぼって、父には筆者と姉の二人以外に子供（相続人）がいないことを示すためだ。
姉は大使館でサインと拇印を登録した署名証明書（印鑑登録証明書【H】の代わり）が必要なので、帰国することにし、筆者も東京に戻って作業を継続した。
母が亡くなった後、実家にいたのは2週間ほどだったが、その間に戸籍謄本などの証明書集めをしながら、母が利用していた介護サービスや携帯電話、クレジットカード、NHKの受信契約などの解約、ケーブルTVの設備を撤去する工事の立ち会い、年金未払い分の受給申請（これも面倒くさかった）などの手続きを進めた。
葬儀の日に初七日をすませていたが、姉は帰国したら当分、日本には来ないので、お寺さんに無理を言って、葬儀から5日後に四十九日の法要もしてもらった。言ってみるものである。実家を後にする直前には水道や電気の停止手続きもした。
とにかくやることが多すぎて、母の死を悼む暇もなかったが、逆に、作業に忙殺されて気がまぎれたとも言える。
父の死後、母が住み続けた実家は「誰の所有」だったのか
証明書類はそろうのを待つしかないが、一方で、自分で作成した登記申請書【A】や遺産分割協議書【C】などの書類は、正しく書けているか、まったく自信がない。地方法務局で予約した無料相談で記述が正しいかを確認してもらうつもりだったが、予約日までまだずいぶん期間があった。今住んでいる東京の法務局へは申請書類の提出はできないが、同じように無料相談の窓口はある。そこで、試しに家から近い都内の法務局に電話してみたら、3日後の予約が取れたので驚いた。地方の法務局には人員が足りていないのだろうか。
相談時間は20分しかないので、とにかく自分なりに完璧に仕上げて、その時点で入手済みの証明書もすべて持参して無料相談に臨んだ。しかし、完璧だったつもりが、やはり素人仕事で、いろいろ間違いを指摘された。
数次相続の手続きで迷うのは、実家（不動産）を父と母のどちらの所有（被相続人）に位置づけるかという点である。10数年前に父が死んで、ずっと母が住んでいたので、登記変更していなくても、母の所有というイメージが頭にあり、そこで迷ってしまったが、手続き上は父の所有として扱うのが正しい。父が死んだ時点で、母と姉と筆者の誰が相続しても良かったわけで、母が死んで相続人から抜けて、筆者と姉（ただし、相続放棄）で相続するという解釈である。
筆者は登記申請書【A】を申請用総合ソフトで作成し、そちらでは所有者（被相続人）を父と記述していたので問題なかったが、遺産分割協議書【C】には、母の金融資産と不動産資産を筆者と姉で相続するという体裁で書いてしまっていた。
そうではなく、父の不動産資産を、死んだ母を抜いて、筆者と姉で相続するという体裁で遺産分割協議書を書く必要があり、母の遺産である金融資産については記述する必要がなかった。具体的には、「被相続人（父）は何年何月何日に死亡し、その相続人の一人である○○（母）が何年何月何日に死亡したので、それらの相続人である○○（筆者）と○○（姉）は被相続人の遺産につき分割することを協議した」と記述する。
父が死んで10数年経って、今さらながらに相続するが、その間に母も死んでしまったので、その子供たちが相続するという流れである。
筆者が作成した「数次相続」であることを示す「遺産分割協議書」
意外に多い？「数次相続」 遺産分割協議書の書き方に注意
こういう細かい話をぐだぐだと書いたのは、「数次相続」のケースは意外に多いのではないかと思ったからだ。男性より女性の方が平均寿命が長いということは、父が死んで母が一人暮らしになり、面倒な登記変更をせずに放置しているというパターンもきっと多いはず。ネットで検索しても数次相続での遺産分割協議書の書き方を説明したサイトにたどり着けなかったこともあり、読者の参考になるのではと思った次第だ。
無料相談では、すべての書類を添削してもらえたので、かなり自信がついた。数週間後に姉から署名・拇印した遺産分割協議書【C】と署名証明書（印鑑登録証明書【H】の代わり）、在留証明書（住民票【F】のかわり）が届いて、ようやく証明書類もそろった。
登記申請書類一式は、実家の地域を管轄する地方法務局へ提出する。郵送でも提出可能だが、不備があったときにどう対応すればいいのかよくわからなかったので、予約を取った地方法務局の無料相談でもう一度チェックしてもらい、そのまま窓口に提出するつもりだった。
「いざ出陣じゃ！」と思ったものの、提出書類に自信が出てきたら妙に落ち着き、新幹線に乗って提出に行くのが面倒になってきた。1日仕事になるうえ、交通費もバカにならない。だいたい、登記変更というのは国が義務だというからやっているだけで、自分には一文の得にもならないのだ。そう考えたら、なんでこんな苦労をしなければならないのかと腹が立ってきた。そもそもお金をケチって司法書士に頼まなかったのだから、この際、どこまでもケチに徹することにした。
法務局に提出する「固定資産評価証明書」は市区町村が発行する（写真：イメージマート）
必要書類の「年度またぎ」という落とし穴
「もう郵送でいいや。あとは野となれだ」という投げやりな気分で、レターパック（書留）で書類一式を送付した。到着した数日後に、法務局から電話がかかってきた。「家族の戸籍謄本【E】と令和6年度分の固定資産評価証明書【G】がない」といわれる。
確認したつもりだったが、相続人が家族であることを示す戸籍謄本を入れ忘れていたようだ。戸籍謄本はやたらと集めたので、どれがどれやらわからなくなるのだ。戸籍謄本は、束のなかからすぐにみつかったが、問題は「令和6年度分の固定資産評価証明書」【G】だった。
最初に同封したはずで、それらしき書類は手元に見当たらない。「入れたはずなのにな」と思いながら、戸籍謄本と一緒に登記関連の似たような書類「固定資産価格通知書」を同封して法務局に送ったら、また電話がかかってきて、これではないという。「最初に送っていただいたのは令和5年度分の固定資産評価証明書だったので、令和6年度分の固定資産評価証明書が必要」だという。
そこでようやく気づいた。筆者が取得していた固定資産評価証明書は、今年3月に取得した「令和5年度分」の固定資産評価証明書だったのだ。申請のための書類の収集や作成で時間がかかり、4月をまたいで役所が新年度に入ってしまったため、改めて令和6年度分を取得し直す必要があった。（都内の法務局の）無料相談で指摘されなかったのも、3月中だったからだろう。つい先日取得したという感覚だったので、まさか期限切れとは……。予想外のワナが待ち受けていた。
「役所でもらった証明書」をまた「別の役所に提出」する作業
改めて、実家の地域の役場で固定資産評価証明書を取得しなければならないが、これは郵送で申請し、郵送で受け取ることができる。申請には、発行手数料として200円分の定額小為替なるものを申請書と同封する必要があるという。郵便局で200円分の定額小為替を購入したら、手数料が200円かかり、計400円も取られた。ケチ・モードに突入中なので、なんかイラッとした。
しかし、戸籍謄本にせよ、住民票にせよ、固定資産評価証明書にせよ、民間金融機関に提出するなら仕方がないが、役所でもらった証明書をまた別の役所に提出するという作業には、何か腑に落ちないものを感じる。地方と国という違いがあるとはいえ、申請した時点で、役所からそうした関連文書をネットで参照できるようにすればいいのではないか。「そっちでなんとかしろよ」と思う。
役場から「令和6年度分」の固定資産評価証明書が届いたので、それを法務局に送付。また電話がかかってきて、「これで書類はそろいました」と言う。ホッとして、「これで登記変更は完了ですか？」と聞いたら、「審査はこれからです」といわれる。それから1週間ほど経って、法務局の別の部署の方から電話があり、「登記変更が完了しました」と教えてくれた。
わざわざ電話で伝えてくれるのか、親切だなと思ったのだが、「返送する証明書類が重量オーバーで、同封されていた切手では足りないので、追加で110円分の切手を送ってください」とのこと。電話してきた理由はそっちか……。
ともあれ、5月の末頃までかかったが、なんとか自力で登記変更を完了できた。これで晴れて筆者は一軒家の持ち主となり、毎年、固定資産税を払わなければならなくなった。ただ、それよりも深刻なのは、「空き家になった実家をどうするか」問題である。何度も述べているが、実家に資産価値はほとんどなく、売れないだろうし、借りる人もいないだろう。
相続した実家は空き家状態に。解体費用は「100万〜300万円」
役場で登記変更について相談しているときに感じたが、役場の皆さんは空き家で放置されるのを警戒しているようで、更地にすることを勧めてくる。地元の解体業者がリストアップされた印刷物を出しながら、「一軒家の場合、一般的に費用は100万〜300万円くらいですね」とさらっと言う。更地だけに。
一軒家の解体費用は「100万〜300万円」が相場だという（イメージ）
さらに、更地にしたうえで、固定資産税10年分程度の負担金を支払うと、土地を国が引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」のことも、わざわざ教えてくれた。放置された空き家がボロボロになって、近所に迷惑をかける可能性があるわけで、地域住民に仕える公務員としての仕事を立派にこなされていると感心いたしました。
しかし、市場価値のない不動産でも、価値があると評価して固定資産税をかけるが、その土地を引き取るときは価値がないものと評価して負担金を課すというのは矛盾していて、なにか釈然としない。
司法書士法人ソレイユの代表司法書士、杉谷範子さんはこういう。
「更地にしたうえで、負担金まで取って土地を引き取るという制度に納得いかないという気持ちは理解できますが、市場価値がなく、売ろうにも売れない土地を相続してしまったが、自分の子や孫にまで固定資産税がかかる負の遺産を残したくないという方もおられます。そうしたケースでは、この制度の利用を考えてもいいのではないでしょうか」
この空き家問題については、自分自身のなかでまだ結論が出ていない。いずれ解体して更地にし、国に引き取ってもらうかもしれないが、その際はまた体験談として報告したい。
（了。第1回〈移動距離300km…亡くなった親の銀行口座の凍結解除への長い道のり 最大の難関は「出生から死亡までつながった戸籍謄本」〉から読む）
取材・文／清水典之（フリーライター）
